Pantsætning er en central disciplin i finansieringsretten, hvor både långivere og låntagere ofte har store værdier på spil. Men selv i en tilsyneladende standardiseret proces gemmer der sig en række faldgruber, som kan få alvorlige konsekvenser for panthaverens sikkerhed og rettigheder. Særligt i et marked præget af stigende kompleksitet – med digitale aktiver, skærpede tinglysningskrav og nye former for kreditorinteresser – er det vigtigt at kende de potentielle risici og undgå typiske fejl.
Denne artikel stiller skarpt på de mest aktuelle udfordringer i forbindelse med pantsætning af både løsøre og fast ejendom. Vi gennemgår de skjulte risici, de juridiske konsekvenser ved manglende eller fejlagtig tinglysning, og hvordan prioritetskonflikter mellem flere panthavere kan opstå. Desuden ser vi nærmere på, hvordan forældelse, insolvens og ugyldige pantsætninger kan underminere en ellers sikker panteret. Endelig præsenterer vi konkrete anbefalinger til, hvordan både kreditorer og debitorer bedst navigerer uden om faldgruberne og sikrer en korrekt pantsætningsproces.
Med denne artikel får du et aktuelt overblik over de væsentligste problemer og løsninger i finansieringsrettens verden – og de redskaber, der kan være afgørende for at undgå, at pantsætning går galt.
De skjulte risici ved pant i løsøre og fast ejendom
Pantsætning af løsøre og fast ejendom opfattes ofte som en sikker og gennemskuelig finansieringsmetode, men i praksis gemmer der sig en række skjulte risici for både långiver og låntager. For det første kan uklarheder omkring ejerskab og rådighed føre til, at panthaverens ret udfordres, eksempelvis hvis aktivet allerede er pantsat andetsteds eller indgår i et sameje.
Desuden kan manglende indsigt i de faktiske forhold omkring det pantsatte – som skjulte hæftelser, servitutter eller manglende vedligeholdelse – medføre betydelig værdiforringelse og tab ved en eventuel realisation.
Ydermere er der juridiske faldgruber forbundet med fejl i dokumentation eller registrering, som kan resultere i, at pantet ikke opnår den tilsigtede retsvirkning eller mister sin prioritet over for andre kreditorer.
Endelig kan ændringer i lovgivning og praksis påvirke gyldigheden af allerede etablerede pantsætninger, hvilket stiller krav om løbende opfølgning og ajourføring. Samlet set understreger dette nødvendigheden af grundig due diligence og løbende kontrol, når pant i løsøre og fast ejendom indgår som led i finansieringen.
Manglende tinglysning og retsvirkninger for panthavere
Når en panteret ikke bliver tinglyst korrekt, kan det få vidtrækkende konsekvenser for panthaverens retsstilling. Tinglysning har til formål at offentliggøre panteretten og sikre, at rettigheden får beskyttelse mod aftaleerhververe og kreditorer. Uden tinglysning risikerer panthaveren at stå uden prioritet i forhold til andre, der efterfølgende får tinglyst deres rettigheder over det samme aktiv – eksempelvis ved konkurs, hvor kun tinglyste rettigheder som udgangspunkt anerkendes over for boet.
Endvidere kan manglende tinglysning føre til, at pantet bliver omstødt eller tilsidesat, hvis debitor indgår aftale med tredjemand, som handler i god tro.
Det understreger, hvor afgørende det er for panthaverens sikkerhed, at alle formelle krav til tinglysning overholdes, så pantet opnår den tilsigtede retsvirkning og prioritet. Manglende tinglysning kan dermed i praksis gøre pantet værdiløst og efterlade panthaveren uden reel sikkerhed for sit udlån.
Prioritetskonflikter mellem flere kreditorer
Når flere kreditorer har pant i samme aktiv, opstår der ofte komplekse prioritetskonflikter, hvor spørgsmålet om, hvilken kreditor der har bedst ret til dækning, bliver centralt. I dansk finansieringsret fastlægges prioritetsrækkefølgen som udgangspunkt efter tidspunktet for stiftelsen og, i tilfælde hvor tinglysning eller registrering er påkrævet, tidspunktet for tinglysning eller registrering.
Det betyder, at den kreditor, der først får tinglyst eller registreret sin panteret, som hovedregel opnår prioritet foran senere panthavere – uanset om disse senere panthavere havde kendskab til tidligere, utinglyste rettigheder.
Dette princip kan dog give anledning til betydelige faldgruber, særligt hvis en kreditor undlader at tinglyse sin panteret rettidigt eller ikke sikrer sig korrekt dokumentation for sin prioritet.
Et eksempel ses ofte i praksis, hvor en långiver tror sig sikret med en utinglyst virksomhedspant, men hvor en anden kreditor senere tinglyser et ejerpantebrev i samme aktiver og dermed opnår fortrinsstilling.
Prioritetskonflikter kan også opstå ved brug af forskellige pantetyper – eksempelvis hvor der både eksisterer underpant og ejerpant i samme ejendom, eller hvor der er tale om kombineret pant i løsøre og tilbehørspant i fast ejendom.
Her er det afgørende for kreditorerne at have indsigt i de særlige regler, der gælder for de enkelte pantetyper, samt at foretage relevante undersøgelser i tingbogen eller bilbogen forud for etablering af nye sikkerheder.
Endvidere kan aftalemæssige prioritetsordninger – såkaldte prioritetsbytteaftaler – anvendes til at omgå den lovbestemte prioritet, men disse kræver nøje udformning og tinglysning for at være effektive over for tredjemand. Generelt gælder det, at manglende fokus på prioritet kan føre til alvorlige tab for kreditorerne, idet en lav prioritet ofte betyder, at der ikke opnås fuld dækning ved debitors misligholdelse eller konkurs. Det er derfor afgørende, at både långivere og rådgivere har indgående kendskab til de relevante prioritetsregler og sikrer sig, at pantsætningen gennemføres korrekt og rettidigt, således at potentielle prioritetskonflikter kan undgås eller håndteres effektivt.
Forældelse og tab af panteret: Oversete tidsfrister
Forældelse udgør en ofte overset, men central risiko for panthavere, idet tab af panteret kan indtræde, hvis visse frister ikke overholdes. Ifølge forældelsesloven gælder der særlige regler for krav sikret ved pant, hvor udgangspunktet er en forældelsesfrist på 10 år fra forfaldstidspunktet.
Manglende opmærksomhed på disse tidsfrister kan betyde, at panthaveren mister sin ret til at gøre pantet gældende – også selvom pantet fortsat eksisterer fysisk eller formelt. Dette gælder eksempelvis, hvis ikke kreditor inden for fristen indleder tvangsfuldbyrdelse eller på anden måde afbryder forældelsen, hvilket kan være relevant ved både pant i fast ejendom og løsøre.
Derudover kan særlige regler om forældelse af pantesikrede fordringer i konkurs- eller rekonstruktionssituationer forkorte fristerne yderligere. Det er derfor afgørende, at panthavere og deres rådgivere nøje overvåger relevante forældelsesfrister og sikrer rettidige skridt for at undgå utilsigtet tab af panteret – en fejl, der sjældent kan repareres, når fristen først er overskredet.
Pant i digitale aktiver og nye udfordringer
Pant i digitale aktiver rejser en række nye udfordringer, som adskiller sig markant fra de klassiske pantsætningsformer. Hvor fysiske genstande og fast ejendom kan identificeres og registreres relativt entydigt, er digitale aktiver som kryptovaluta, NFT’er eller digitale rettigheder langt mere flygtige og vanskelige at håndtere juridisk.
For det første mangler der ofte klare regler for, hvordan pantet skal stiftes og sikres, herunder hvordan tredjemand får kendskab til panteretten. Derudover kan det være udfordrende at fastslå, hvor aktiverne “befinder sig”, hvilket komplicerer både lovvalg og eksekvering ved misligholdelse.
Endvidere kan aktiverne nemt overføres, splittes eller anonymiseres, hvilket øger risikoen for omgåelse af panthaverens rettigheder og skaber potentielle konflikter med andre rettighedshavere eller kreditorer. Samlet set betyder dette, at panthavere, långivere og rådgivere skal udvise særlig omhu og opmærksomhed ved pantsætning i digitale aktiver og løbende holde sig opdateret på den hastigt udviklende retspraksis og lovgivning på området.
Få mere viden om Ulrich Hejle
her.
Debitors insolvens: Hvad sker der med pantet?
Når en debitor bliver insolvent, aktiveres panthaverens ret til at søge dækning i det pantsatte aktiv, men processen er ofte mere kompleks, end mange forventer. I tilfælde af konkurs eller rekonstruktionsbehandling indtræder konkursboet som udgangspunkt i debitors rettigheder over aktivet, men panthaveren har fortsat en separatiststilling – det vil sige, at panthaver kan kræve sit pant udleveret eller realiseret forud for boets øvrige kreditorer.
Realisationen skal dog typisk ske gennem konkursboets kurator, som har pligt til at varetage både boets og panthaverens interesser, herunder sikre korrekt vurdering og salg af aktivet.
Hvis aktivet ikke indbringer tilstrækkeligt til at dække gælden, må panthaveren anmelde restkravet som et simpelt krav i boet, hvilket sjældent giver fuld dækning.
Det er også værd at bemærke, at visse omstødelige dispositioner – eksempelvis hvis pantet er stillet kort tid før konkursen – kan anfægtes af kurator, hvilket kan føre til, at panteretten bortfalder. Det illustrerer, hvor vigtigt det er for panthavere løbende at overvåge debitors økonomiske situation og sikre, at alle formalia omkring pantsætningen er overholdt.
Ugyldige pantsætninger og svigagtige dispositioner
Ugyldige pantsætninger og svigagtige dispositioner udgør et betydeligt risikomoment i finansieringsretten, særligt i situationer hvor debitor enten mangler rådighed over aktivet eller forsøger at stille sikkerhed på et urentabelt grundlag. En pantsætning kan eksempelvis tilsidesættes, hvis debitor ikke har gyldig adkomst til det pantsatte aktiv, eller hvis pantsætningen sker i strid med gældende lovgivning – for eksempel ved omgåelse af kreditorernes interesser op til insolvens.
Endvidere kan svigagtige dispositioner, hvor debitor bevidst forsøger at unddrage aktiver fra kreditorforfølgning, blive omstødt efter reglerne i konkursloven, herunder navnlig § 64-67.
Det er derfor afgørende, at både panthaver og långiver udviser fornøden omhu og grundighed i due diligence-processen for at afdække eventuelle ugyldigheder eller tegn på svig. Manglende opmærksomhed på disse forhold kan medføre, at panteretten mister sin værdi i konkurs eller rekonstruktion, og panthaveren risikerer at stå uden dækning.
Best practice for at undgå fejl i pantsætningsprocessen
For at minimere risikoen for fejl i pantsætningsprocessen er det afgørende at følge en række gennemprøvede best practice-tiltag. Først og fremmest bør der foretages en grundig due diligence af det aktiv, der skal pantsættes, herunder en undersøgelse af ejerforhold, eventuelle eksisterende hæftelser og lovpligtige begrænsninger.
Dokumentationen skal være entydig og udfærdiges i overensstemmelse med gældende lovgivning, hvilket inkluderer korrekt identifikation af både pantsætter og panthaver samt præcis angivelse af det pantsatte aktiv.
Her finder du mere information om Advokat Ulrich Hejle.
Dernæst er det essentielt at sikre rettidig og korrekt tinglysning af panteretten, da manglende eller fejlagtig tinglysning kan medføre tab af rettigheder. Endvidere bør alle relevante parter orienteres om pantsætningen for at undgå senere prioritetskonflikter.
Løbende opfølgning på pantets beståen, herunder overvågning af tidsfrister for fornyelse eller aflysning af pant, er også nødvendig for at undgå forældelse eller ugyldighed. Endelig anbefales det at anvende standardiserede processer og eventuelt digitale værktøjer til dokumenthåndtering, så man sikrer overblik, sporbarhed og reducerer risikoen for menneskelige fejl. Ved at implementere disse best practices kan både långivere og låntagere styrke retssikkerheden og undgå mange af de faldgruber, der ofte opstår i pantsætningsprocessen.